Möblierte Wohnung Berlin: Miete, Zeitvertrag und Genehmigung
Möblierte Wohnung Berlin bleibt ein Mietvertrag über Wohnraum. Die Möbel allein machen den Vertrag nicht kurz und nehmen den Mieterschutz nicht weg. Der Zuschlag in der Miete, eine Befristung und eine Genehmigung des Bezirksamts sind drei verschiedene Prüfungen. Aktuelle Angebote stehen bei den möblierten Wohnungen in Berlin.
Dieser Beitrag fasst die amtlichen Regeln zusammen. Er ersetzt keine Prüfung durch das Bezirksamt und keine Beratung zum einzelnen Vertrag.
Was in der Miete steckt
Auf die möblierte Vermietung von Wohnraum findet grundsätzlich das allgemeine Mietrecht Anwendung. Das hält die Leitlinie der Senatsverwaltung für Möblierungszuschläge fest. Von einer möblierten Wohnung im Rechtssinne spricht sie nur, wenn die vermietende Seite die Möblierung schuldet und für Mängel daran einsteht. Einzelne Stücke, etwa ein Einbauschrank, tragen im Regelfall keinen Zuschlag. Die Leitlinie ist nicht rechtsverbindlich. Über einen Streit entscheidet das Gericht.
Ein Zuschlag ist möglich, wenn die vereinbarte Miete ihn eindeutig enthält. Die Leitlinie empfiehlt, den Zuschlag und seine Rechnung schon im Vertrag auszuweisen. Eine gesetzliche Pflicht zu dieser gesonderten Zeile gibt es nicht. Dieselbe Leitlinie hält fest, dass die Mietpreisbremse aufgrund der Mietenbegrenzungsverordnung in ganz Berlin seit Juni 2015 gilt. Auf Verlangen muss die vermietende Seite die Tatsachen nennen, die für die zulässige Miete bei Mietbeginn zählen. Dazu gehören die Höhe des Zuschlags und seine Berechnung. Die Leitlinie nennt dafür § 556g Absatz 3 BGB.
Als Berliner Rechenweg nennt die Leitlinie 2 Prozent im Monat vom Zeitwert bei der Übergabe, gestützt auf die bisherige Rechtsprechung. Bei neuen Möbeln für 5.000 Euro sind das 100 Euro im Monat. Sind dieselben Möbel bei einer Nutzungsdauer von zehn Jahren schon vier Jahre alt, liegt der Zeitwert bei 60 Prozent und der Zuschlag bei 60 Euro im Monat. Das ist in dieser Rechnung der Höchstwert, kein automatischer Satz für jeden Vertrag. Eine Einbauküche mit Ober- und Unterschränken, Herd und Spüle steht schon im Berliner Mietspiegel 2024 als wohnwerterhöhendes Merkmal und wird im Zuschlag nicht noch einmal gezählt. Die ortsübliche Vergleichsmiete steht im Beitrag Mietpreise Berlin.
Wohnung auf Zeit Berlin
Wohnung auf Zeit Berlin meint eine befristete Vermietung. Möbliert und befristet sind zwei verschiedene Fragen. Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit ist nach § 575 BGB nur zulässig, wenn die vermietende Seite nach dem Ende die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts nutzen will, die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass das laufende Mietverhältnis das erheblich erschweren würde, oder die Räume an eine zur Dienstleistung verpflichtete Person vermieten will. Der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt diese Mitteilung, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Eine Vereinbarung zum Nachteil der mietenden Seite ist unwirksam.
Die Regeln zur Miete bei Mietbeginn in angespannten Märkten, zur Mieterhöhung und zum Schutz bei der Beendigung gelten nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Dieselbe Ausnahme gilt für Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, überwiegend möbliert überlassen wird und der mietenden Person nicht zum dauernden Gebrauch mit der Familie oder mit Personen eines auf Dauer angelegten Haushalts überlassen ist. Das steht in § 549 Absatz 2 BGB. Eine möblierte Wohnung, die als Wohnung zum Wohnen überlassen wird, fällt nicht schon wegen der Möbel unter diese Ausnahme.
Wann das Bezirksamt mitentscheidet
Wiederholte Vermietung nach Tagen oder Wochen als Ferienwohnung oder Fremdenbeherbergung ist eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken. Das Wohnungsamt Steglitz-Zehlendorf gibt diese Fälle so wieder und nennt für einen Verstoß ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro: Zweckentfremdung von Wohnraum. Das Zweckentfremdungsverbot gilt seit dem 1. Mai 2014 im ganzen Stadtgebiet. Wer die eigene Berliner Haupt- oder Nebenwohnung in Abwesenheitszeiten kurz vermietet, braucht in der Regel eine Genehmigung. Die Senatsverwaltung nennt zwei Fälle, in denen eine Genehmigung regelmäßig in Betracht kommt. Die Hauptwohnung bleibt der Lebensmittelpunkt, oder eine selbst genutzte Nebenwohnung wird an höchstens 90 Tagen im Jahr vermietet. Eine Genehmigung entfällt, wenn höchstens 49 Prozent der Wohnfläche der Hauptwohnung vermietet werden. Küche und Bad zählen dabei jeweils zur Hälfte. Eine Registrierungsnummer bleibt nötig, sobald die Unterkunft kurzfristig angeboten oder beworben wird. Seit dem 17. Juni 2026 gilt das Vierte Änderungsgesetz. Es setzt die EU-Verordnung 2024/1028 um, die seit dem 20. Mai 2026 gilt. Die Nummer steht im Angebot, und für jede Unterkunftseinheit gibt es eine eigene.
In sozialen Erhaltungsgebieten kommt eine zweite Prüfung dazu. Die Pressemitteilung vom 17. April 2026 setzt zum 18. April 2026 eine Genehmigungspflicht für die befristete Vermietung von Wohnraum in diesen Gebieten in Kraft. Zeitmietverträge nach § 575 BGB und die befristete Untervermietung des eigenen Haupt- oder Zweitwohnsitzes einer natürlichen Person sind danach grundsätzlich genehmigungsfähig. Zuständig sind die Bezirke. Dieselbe Mitteilung setzt den Anteil möblierter Inserate für Wohnen auf Zeit an allen Inseraten von 13 Prozent im Jahr 2012 auf 48 Prozent im Jahr 2025. Die Angebotsmiete dafür lag 2012 bei 14,37 Euro je Quadratmeter und 2025 bei 24,12 Euro je Quadratmeter, jeweils als Median des Gesamtpreises.
Für Eigentümer
Wer eine schon vermietete Wohnung kauft, übernimmt den bestehenden Vertrag. Wie Preis und laufende Miete dabei zusammenhängen, steht im Beitrag vermietete Wohnung kaufen Berlin. Eine möblierte Vermietung auf Zeit kann in einem Erhaltungsgebiet genehmigungspflichtig sein, und eine Vermietung nach Tagen oder Wochen kann unter das Zweckentfremdungsverbot fallen. Die Rendite einer dauerhaften Vermietung rechnet der Mietrendite-Rechner. Er ersetzt keine Genehmigung und keine Zusage, dass eine befristete möblierte Miete dauerhaft erzielbar bleibt.
Häufige Fragen
Ist jede möblierte Wohnung ein Zeitvertrag?
Die Befristung braucht einen der drei Gründe in § 575 BGB und die schriftliche Mitteilung bei Vertragsschluss. Sonst läuft der Vertrag unbefristet.
Gilt die Mietpreisbremse auch mit Möbeln?
Die Leitlinie beschreibt sie für Wohnraum in ganz Berlin seit Juni 2015, soweit nicht die Ausnahmen in § 549 Absatz 2 BGB eingreifen. Der Möblierungszuschlag muss sich auf Verlangen erklären lassen.
Braucht jede möblierte Vermietung eine Zweckentfremdungsgenehmigung?
Eine Wohnung, die zu Wohnzwecken überlassen wird, ist damit noch keine Ferienwohnung. Die wiederholte Vermietung nach Tagen oder Wochen als Ferienwohnung oder Beherbergung fällt unter das Verbot und braucht eine Genehmigung, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift.
Ersetzt dieser Beitrag den Antrag beim Bezirk?
Genehmigung und Registrierungsnummer laufen über das Bezirksamt. Den einzelnen Vertrag prüft eine Rechtsberatung.
Nächster Schritt mit Sweet Home Berlin
Wenn eine Wohnung in der engeren Wahl steht, halten wir Miete, Laufzeit und die Frage der Genehmigung nebeneinander, bevor ein Inserat allein entscheidet.