Monatliche Nettokaltmiete mal zwölf, geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Betriebskosten, die der Mieter zahlt, gehören nicht in die Kaltmiete. Kaufnebenkosten bleiben bei der Bruttozahl außen vor.
Mietrendite-Rechner
Der Mietrendite-Rechner setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Jahreskaltmiete ist die monatliche Nettokaltmiete mal zwölf, ohne Betriebskosten, die Sie nur durchreichen. Zwischen Brutto und Netto können Sie umschalten. Beide Werte bleiben sichtbar, weil die Bruttozahl nur der erste Filter ist.
Ein Beispiel aus dem Beitrag Mietrendite berechnen: Kaufpreis 400.000 Euro, monatliche Kaltmiete 1.333 Euro. Zwölf Monate ergeben 15.996 Euro Jahreskaltmiete. Der Beitrag rundet diese Miete auf 16.000 Euro und kommt auf 4,0 Prozent brutto. Der Rechner rechnet mit der eingegebenen Miete mal zwölf und zeigt dieselbe 4,0 Prozent, sobald auf eine Nachkommastelle gerundet wird. Der Mietpreismultiplikator, Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete, liegt bei 25.
Für die Nettomietrendite ziehen Sie die nicht umlagefähigen Kosten ab und teilen durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Im selben Beispiel sind das 11 Prozent Kaufnebenkosten, also 44.000 Euro, und 3.200 Euro nicht umlagefähige Kosten im Jahr. Übrig bleiben rund 12.800 Euro Ertrag auf 444.000 Euro Einsatz, etwa 2,9 Prozent netto. Aus 4,0 Prozent brutto werden also rund 2,9 Prozent, bevor Finanzierung und Steuern beginnen.
Warmmiete, eine Marktmiete statt der Miete im Vertrag, und eine Rechnung ohne Kaufnebenkosten machen die Zahl schöner, als sie ist. Die Einordnung in die Kapitalanlage steht im Beitrag Immobilie als Kapitalanlage Berlin.
Häufige Fragen
Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, mal 100. Im Beispiel sind das 15.996 Euro minus 3.200 Euro, geteilt durch 444.000 Euro, also rund 2,9 Prozent.
Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Bei 400.000 Euro und etwa 16.000 Euro Jahresmiete sind das 25. Ein höherer Multiplikator ist eine niedrigere Bruttorendite.
Nur als Filter. Für den Kauf brauchen Sie die Nettorechnung, die nicht umlagefähigen Kosten und die Finanzierung. 4 Prozent im Exposé werden im Beispiel zu rund 2,9 Prozent netto.
Die Nettokaltmiete, bei einer vermieteten Wohnung die Miete aus dem Vertrag, nicht die Warmmiete und nicht eine gewünschte Marktmiete. Ein Euro Unterschied im Monat verschiebt die Jahreszahl um zwölf Euro.