Mietrendite berechnen: Formel, Beispiele und was Investoren wirklich prüfen

Mietrendite berechnen ist der schnellste Realitätstest für eine Kapitalanlage – und gleichzeitig die Kennzahl, die am häufigsten geschönt wird. Bei Sweet Home Berlin nutzen wir Brutto nur als Filter und Netto als Entscheidungsgrundlage.

In diesem Guide finden Sie Formeln, zwei durchgerechnete Beispiele und die typischen Berlin-Fallen (Nebenkosten, Mietrecht, Capex).

Objekte prüfen: Wohnung kaufen in Berlin. Strategie-Rahmen: Immobilie als Kapitalanlage Berlin.

Bruttomietrendite: die einfache Formel

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis – ohne Erwerbsnebenkosten und ohne laufende Eigentümerkosten. Die Logik entspricht gängigen Ratgebern wie Finanztip zur Mietrendite.

Formel:
Bruttomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Jahreskaltmiete = monatliche Nettokaltmiete × 12 (ohne Betriebskosten, die Sie nur durchreichen).

Alternative über Quadratmeter:
Brutto (%) ≈ (Kaltmiete €/m² ÷ Kaufpreis €/m²) × 100

Beispiel 1: Bruttomietrendite

Angenommen:

• Kaufpreis: 400.000 €
• Monatliche Nettokaltmiete: 1.333 €
• Jahreskaltmiete: 16.000 €

Rechnung: (16.000 ÷ 400.000) × 100 = 4,0 % Bruttomietrendite

Das ist ein brauchbarer erster Filter – aber noch keine Kaufentscheidung. Fehlende Kosten können die reale Rendite schnell um 1–2 Prozentpunkte drücken.

Nettomietrendite: die ehrlichere Rechnung

Die Nettomietrendite berücksichtigt Erwerbsnebenkosten und nicht umlagefähige laufende Kosten.

Formel (praxisnah):
Nettomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Zu den Kaufnebenkosten in Berlin gehören insbesondere Grunderwerbsteuer (6 %), Notar/Grundbuch und ggf. Makler – Überblick unter Kaufnebenkosten Berlin und Detail zur Steuer unter Grunderwerbsteuer Berlin.

Beispiel 2: vom Brutto zum Netto

Wir erweitern Beispiel 1:

• Kaufpreis: 400.000 €
• Kaufnebenkosten (Annahme 11 %): 44.000 €
• Gesamtinvestition: 444.000 €
• Jahreskaltmiete: 16.000 €
• Nicht umlagefähige Kosten p. a. (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstandspuffer): 3.200 €

Nettojahresertrag: 16.000 − 3.200 = 12.800 €

Nettomietrendite: (12.800 ÷ 444.000) × 100 ≈ 2,9 %

Aus 4,0 % brutto werden also rund 2,9 % netto – bevor Finanzierung und Steuern überhaupt starten. Genau deshalb reicht „4 % im Exposé“ selten.

Mietpreismultiplikator: der Kehrwert

Viele Investoren denken in Vielfachen der Jahresmiete:

Multiplikator = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Im Beispiel: 400.000 ÷ 16.000 = 25× (entspricht 4 % brutto).

Faustformel: Je höher der Multiplikator, desto niedriger die Bruttomietrendite. Ob 22× „teuer“ oder 28× „okay“ ist, hängt von Lage, Zustand und Mieterschutz ab – nicht von der Zahl allein.

Was in Berlin die Rendite besonders beeinflusst

1. Ist-Miete vs. Marktmiete: Bei vermieteten Wohnungen zählt der Vertrag, nicht die Traummiete. Siehe vermietete Wohnung kaufen Berlin.
2. Mietrecht: Mieterhöhungen und Kündigungsregeln beeinflussen den Cashflow. Überblick: Mietrecht Berlin für Käufer.
3. Preisniveau nach Lage: Hohe €/m²-Preise drücken die Bruttorendite, wenn Mieten nicht proportional steigen. Kontext: Immobilienpreise Berlin.
4. Capex: Dach, Fassade, Aufzug, Energie – beschlossene Maßnahmen gehören in die Rechnung vor dem Notar.

Bezirksrahmen: Beste Bezirke Immobilien Berlin. Einstiege z. B. Wohnung kaufen Wedding oder Wohnung kaufen Moabit.

Cashflow nach Finanzierung (Kurzcheck)

Selbst eine solide Nettomietrendite sagt wenig, wenn der Kredit den Monatsüberschuss auffrisst. Prüfen Sie grob:

• Monatsmiete (kalt) − nicht umlagefähige Kosten / 12 − Zins und Tilgung
• Puffer für Leerstand (z. B. 1 Monat alle paar Jahre)
• Sonderumlagen der WEG

Ziel ist nicht „maximale Hebelwirkung“, sondern ein Szenario, das Sie auch bei Zins- oder Leerstandsstress tragen können. Sweet Home Berlin rechnet das mit Ihnen durch, bevor die Emotionen die Excel-Datei übernehmen.

Häufige Fehler beim Mietrendite berechnen

• Warmmiete statt Kaltmiete verwenden
• Kaufnebenkosten weglassen
• Instandhaltung mit 0 € ansetzen
• Marktmiete statt Ist-Miete bei vermieteten Objekten
• Nur Brutto vergleichen und Netto ignorieren

Beispiel 3: zwei Objekte im Vergleich

Angenommen, Sie vergleichen zwei Bestandswohnungen:

Objekt B wirkt auf dem Papier renditestärker. Ob es besser ist, hängt von Lagequalität, Vermietbarkeit, Capex und Wiederverkauf ab. Genau deshalb endet bei Sweet Home Berlin keine Analyse bei der Bruttomietrendite.

Welche Kosten gehören in die Netto-Rechnung?

Mindestens diese Blöcke sollten Sie ansetzen – auch wenn die Schätzung zunächst grob ist:

• Erwerb: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler
• Betrieb (nicht umlagefähig): Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Versicherungen soweit nicht umgelegt
• Leerstand: realistischer Puffer, keine Null-Annahme
• Capex: bekannte Sanierungen, Energie, Großreparaturen

Finanzierungskosten gehören in den Cashflow nach Kredit, nicht zwingend in die klassische Nettomietrendite vor Finanzierung. Beide Sichten brauchen Sie: die objektspezifische Rendite und die liquiditätsbezogene Monatsrechnung.

Wann eine niedrigere Rendite trotzdem Sinn ergibt

In Toplagen kann eine niedrigere Bruttorendite akzeptabel sein, wenn:

• die Vermietbarkeit historisch stabil ist,
• der Wiederverkauf liquide erscheint,
• Capex und Gebäudequalität klar sind,
• Ihr Zeithorizont langfristig ist.

Umgekehrt kann eine hohe Bruttorendite warnen: Mikrolage, Mieterstruktur oder Sanierungsstau. Sweet Home Berlin priorisiert deshalb Objekte, die Sie auch dann noch vertreten, wenn die Excel-Datei nicht mehr „schön“ aussieht.

Häufige Fragen

Wie berechnet man die Mietrendite?
Brutto: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Netto: (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100.

Welche Mietrendite ist gut?
Es gibt keinen festen Stadt-Wert. In teuren Innenstadtlagen sind niedrigere Bruttorenditen üblich; entscheidend sind Netto, Risiko und Haltedauer.

Reicht die Bruttomietrendite?
Nur als Filter. Für die Kaufentscheidung brauchen Sie Netto, Capex und Finanzierung.

Unterscheidet sich die Rechnung für Ausländer?
Die Formeln sind gleich. Zusätzlich planen Sie Steuern, Konto und Abwicklung – siehe Ausländer Immobilien kaufen Berlin.

Nächster Schritt mit Sweet Home Berlin

Wir helfen Ihnen, Mietrendite ehrlich zu berechnen – mit realistischen Mieten, Nebenkosten und Objektcheck – und passende Wohnungen dazu zu finden.

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