Steuern für Vermieter: AfA, Zinsen und Kaufnebenkosten
Steuern für Vermieter entscheiden mit, ob eine Wohnung als Kapitalanlage trägt – oder nur brutto gut aussieht. Es geht selten um einen einzelnen Trick, sondern um AfA, absetzbare Werbungskosten und die Kosten, die schon beim Kauf anfallen.
Sweet Home Berlin ersetzt keine Steuerberatung. Wir ordnen die steuerliche Logik so ein, dass Sie Objekte und Annahmen ehrlich vergleichen können – bevor Sie notariell unterschreiben.
Rahmen für Investoren: Immobilie als Kapitalanlage Berlin.
AfA: Abschreibung auf das Gebäude
Bei vermieteten Wohnimmobilien können Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (nicht des Grund und Bodens) über die AfA geltend machen. Maßgeblich ist § 7 Einkommensteuergesetz (EStG).
Für Wohngebäude gilt nach der aktuellen Fassung des § 7 Abs. 4 EStG unter anderem: Wurde der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 gestellt (bzw. der Kauf nach Fertigstellung in diesem zeitlichen Regime), liegt die lineare AfA regelmäßig bei 3 % jährlich. Für ältere Sachverhalte bleibt häufig der frühere 2-%-Satz relevant. Zusätzlich gibt es für bestimmte neue Mietwohnungen zeitlich begrenzte Sonder- und degressive Regeln – immer objekt- und zeitbezogen zu prüfen.
Praktisch heißt das: Die AfA senkt die steuerliche Bemessungsgrundlage, ersetzt aber keinen positiven Cashflow. Sweet Home Berlin rechnet deshalb zuerst mit Miete und Kosten – und ordnet die AfA als zweiten Schritt ein.
Zinsen und andere Werbungskosten
Schuldzinsen für die Finanzierung einer vermieteten Immobilie sind in der Regel als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigungsfähig, soweit die Mittel tatsächlich dem Vermietungsobjekt dienen. Auch Erhaltungsaufwand, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und ähnliche Positionen können relevant sein – abhängig vom Einzelfall und der Abgrenzung zu Herstellungskosten.
Genau deshalb gehört die Finanzierungsstruktur zur Investmentprüfung. Orientierung: Immobilienfinanzierung Berlin und Eigenkapital Wohnungskauf.
Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten
Noch vor der ersten Mieterhöhung steht die Grunderwerbsteuer. In Berlin beträgt der Steuersatz laut Senatsverwaltung für Finanzen 6 % der Gegenleistung für Rechtsvorgänge ab dem 1. Januar 2014 – siehe die FAQ Grunderwerbsteuer des Landes Berlin.
Zusammen mit Notar, Grundbuch und ggf. Makler entstehen so oft rund 10–12 % Kaufnebenkosten. Details: Grunderwerbsteuer Berlin und Kaufnebenkosten Berlin.
Was Steuern für Vermieter nicht ersetzen
Selbst eine saubere AfA-Logik rettet kein Objekt mit zu hoher Ist-Mieten-Lücke, Sanierungsstau oder problematischer WEG. Steuern für Vermieter sind ein Baustein – neben Lage, Mietvertrag und Capex. Bei vermietetem Bestand prüfen wir deshalb zuerst den Vertrag: vermietete Wohnung kaufen Berlin.
Aktuelle Anlageobjekte finden Sie unter Wohnung kaufen in Berlin.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die AfA für Wohngebäude?
Nach § 7 Abs. 4 EStG liegt die lineare AfA für viele Wohngebäude mit Bauantrag nach dem 31.12.2022 bei 3 % pro Jahr. Ältere Fälle folgen oft 2 %. Im Zweifel Steuerberater und Objektjahr prüfen.
Kann ich Kreditzinsen absetzen?
Bei Vermietung in der Regel als Werbungskosten, soweit der Kredit dem Vermietungsobjekt dient. Keine pauschale Garantie ohne Einzelfallprüfung.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Berlin?
6 % laut Land Berlin (seit 01.01.2014). Quelle: Senatsverwaltung für Finanzen.
Ist das Steuerberatung von Sweet Home Berlin?
Nein. Wir erklären die Logik für die Kaufentscheidung. Verbindliche Gestaltung macht Ihr Steuerberater.
Nächster Schritt mit Sweet Home Berlin
Wenn Sie Steuern für Vermieter mit konkreten Berliner Wohnungen zusammendenken wollen, starten wir mit Strategie, Preis und Mietvertrag – und holen die steuerliche Feinplanung über Ihre Beratung dazu.